서울 아파트 공급 부족 문제가 다시 수면 위로 떠올랐습니다. “지금 집을 사야 할까, 조금 더 기다릴까” — 이 질문을 붙들고 밤을 지새운 분이라면 이 글이 도움이 될 겁니다. 부동산 시장의 방향을 가장 먼저, 가장 정확하게 알려주는 것은 전문가의 예측이 아닙니다. 공급 데이터입니다.
집값은 수요와 공급의 싸움입니다. 아무리 경기가 좋아도 공급이 충분하면 가격은 눌립니다. 반대로 수요가 조금 위축돼도 공급이 바닥나면 가격은 오를 수밖에 없습니다. 그렇다면 지금 서울의 공급 상황은 어떨까요? 숫자부터 차근차근 살펴보겠습니다.
서울 아파트 공급 부족, 데이터가 먼저 말한다
📌 미리보는 한 줄 요약
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 9천 가구로, 적정 수요(연 4만 7천 가구)의 62% 수준에 불과합니다.
부동산 전문가들이 공통으로 제시하는 서울의 적정 입주 물량은 연간 약 4만 7천 가구입니다. 서울의 인구 구조, 가구 분화 속도, 노후 주택 교체 수요를 종합해 산출한 기준입니다. 그런데 현실은 어떨까요?
한 사이트에서 집계한 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만 9,161가구입니다. 2025년(4만 2,611가구)보다 31.6% 급감한 수치이며, 가구 수로 환산하면 약 1만 3,450가구가 시장에서 증발하는 셈입니다. 아래 연도별 추이를 보면 상황이 더 선명하게 보입니다.
| 연도 | 입주 물량(가구) | 전년 대비 | 적정 수준 대비 |
|---|---|---|---|
| 2020년 | 49,847 | — | ✅ 충족 |
| 2021년 | 33,702 | ▼ 32.4% | ⚠️ 부족 |
| 2022년 | 24,350 | ▼ 27.8% | 🔴 심각 |
| 2023년 | 32,775 | ▲ 34.6% | ⚠️ 부족 |
| 2024년 | 24,659 | ▼ 24.8% | 🔴 심각 |
| 2025년 | 42,611 | ▲ 72.8% | ✅ 일시 회복 |
| 2026년 (예정) | 29,161 | ▼ 31.6% | 🔴 공급 절벽 |
2025년 반짝 회복됐던 입주 물량이 2026년 다시 3만 가구 선으로 꺾입니다. 일부 조사 기관은 추가 연기 물량까지 감안하면 실제로는 더 낮아질 수 있다고 경고합니다. 이것이 지금 우리 앞에 놓인 서울 아파트 공급 부족의 민낯입니다.
왜 지금인가 — 착공과 입주, 2~3년의 시차가 만드는 공급 절벽
📌 미리보는 한 줄 요약
2026년 공급 절벽은 2023~2024년 착공 급감이 2~3년 후 입주 물량 감소로 이어진 구조적 결과입니다. 단기간에 해결하기 어려운 이유가 여기 있습니다.
‘공급 절벽’이라는 표현이 낯설지 않은 분들도 계실 겁니다. 2016~2018년에도, 2021~2022년 전세 대란 당시에도 비슷한 말이 나왔으니까요. 그렇다면 왜 지금 또 이 단어가 소환됐을까요? 이유는 착공과 입주 사이의 시차에 있습니다.
아파트는 착공 후 입주까지 통상 2~3년이 걸립니다. 즉, 2026년 입주 물량은 이미 2023~2024년의 착공 실적이 결정한 겁니다. 다른 업체에서 국토교통부 자료를 분석한 결과, 2024년 6월~2025년 5월 사이 서울 아파트 착공 실적은 2만 729가구로 최근 5년 중 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 한때 5만 가구를 넘겼던 수준의 절반 이하로 쪼그라든 것입니다.
착공이 무너진 3가지 이유
왜 이렇게 착공이 줄었을까요? 악재가 한꺼번에 몰렸습니다.
- PF(프로젝트 파이낸싱) 부실: 2023~2024년 고금리 국면에서 PF 자금 조달이 막히며 전국 수백 개 사업장이 착공을 포기하거나 무기한 연기했습니다.
- 공사비 폭등: 자재비와 인건비가 동시에 치솟으며 사업 수익성이 바닥으로 떨어졌습니다. 분양가를 높여도 감당이 안 되는 현장이 속출했습니다.
- 인허가 지연: 재건축·재개발 사업의 인허가 절차가 늦어지며 착공 자체가 뒤로 밀리는 악순환이 이어졌습니다.
농사에 비유하면 이렇습니다. 씨앗(착공)을 뿌리지 않으면 2~3년 뒤에 거둘 열매 (입주 물량)가 없습니다. 오늘 당장 착공에 들어가도 입주까지 최소 2년은 더 걸립니다. 지금의 서울 아파트 공급 부족은 정책 한 번으로 단숨에 뒤집기 어려운 구조적 문제입니다.
이미 시작된 신호 — 전세가 상승과 신축 품귀
📌 미리보는 한 줄 요약
주택산업연구원은 2026년 서울 아파트 전세가격이 4.7% 급등할 것으로 전망했습니다. 매매 상승 전망치(4.2%)를 웃돌며 전세 시장이 선행 지표로 먼저 달리고 있습니다.
입주 물량 감소의 충격은 가장 먼저 전세 시장에서 나타납니다. 새 아파트 입주가 줄면 새 전세 매물도 함께 줄어들기 때문입니다. 주택산업연구원이 발표한 ‘2026년 주택시장 전망’에 따르면, 올해 서울 아파트 전세가격은 4.7% 상승할 것으로 예측됐습니다. 이는 매매가격 상승 전망치 4.2%를 웃도는 수치입니다. 전세가 매매를 끌고 올라가는 ‘전세의 역습’이 시작됐다는 신호로 읽힙니다.
신축 품귀 현상도 이미 청약 시장에서 가시화되고 있습니다. 입주 가능한 새 아파트가 줄어드니 한정된 신규 분양 단지에 수요가 집중되고, 청약 경쟁률이 치솟는 구조입니다. 부동산 전문가를 대상으로 한 설문에서도 응답자의 75%가 ‘공급 부족’을 2026년 집값 상승의 최대 원인으로 지목했습니다. 이 수치 하나가 현재 시장이 얼마나 공급 충격에 민감하게 반응하고 있는지를 잘 보여줍니다.
지금 이 시점, 무엇을 봐야 하는가
결국 서울 아파트 공급 부족은 단순히 집 구하기 어렵다는 문제를 넘어섭니다. 전세가를 밀어 올리고, 신축 희소성을 높이고, 결국 매매 시장까지 자극하는 복합 상승 압력으로 작동하고 있습니다. 이 흐름이 2027년까지 이어질 가능성이 높다는 것이 시장 전문가들의 공통된 시각입니다.
👉 다음 파트 예고
서울 공급 충격은 모든 지역에 동일하게 오지 않습니다. 강남권, 강북권, 도심권별로 입주 부족의 강도가 다릅니다. 다음 파트에서는 서울 권역별 2026년 입주 물량 비교와 함께 실수요자가 반드시 확인해야 할 지역별 공급 지도를 데이터로 분석합니다.