서울 아파트 공급 부족 사태가 매매와 임대차 시장을 넘어 가장 뜨겁게 달구고 있는 용광로가 있습니다. 바로 청약 시장입니다. 앞서 4편에 걸쳐 살펴본 구조적인 입주 물량의 급감과 가파른 전세가 상승은 결국 무주택자들을 ‘내 집 마련’의 최전선으로 내몰았습니다.
특히 최근 부동산 시장의 수요자들은 지어진 지 오래된 구축보다는 최신 커뮤니티 시설과 스마트 평면을 갖춘 새 집에 대한 열망이 그 어느 때보다 강합니다. 이러한 수요의 집중이 극단적인 신축 품귀 현상을 만들어내며, 2024~2025년 청약 시장에 전례 없는 기현상들을 속출시키고 있습니다.
공급 감소가 낳은 기형적 신축 아파트 청약 경쟁률
📌 미리보는 한 줄 요약
새 아파트가 사라진다는 공포 심리가 확산되면서, 2024~2025년 서울 주요 청약 단지들은 수백 대 일의 경쟁률을 기록하며 신축 쏠림 현상의 정점을 보여주었습니다.
내 동네에 새 아파트가 희소해진다는 불안감은 묻어두었던 청약 통장을 서둘러 꺼내게 만듭니다. 실제로 최근 1~2년간 신축 아파트 청약 경쟁률은 그야말로 광풍에 가까웠습니다. 내년부터 서울 아파트 공급 부족이 뼈저리게 현실화될 것이라는 위기감이 퍼지자, 청약 가점이 낮은 2030 세대까지 추첨제 물량을 노리고 대거 참전한 결과입니다.
| 단지명 (지역) | 일반공급 세대수 | 청약 접수 건수 | 평균 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 메이플자이 (서초구) | 81가구 | 35,828건 | 442.3 : 1 |
| 래미안 원펜타스 (서초구) | 178가구 | 93,864건 | 527.3 : 1 |
| 마포자이힐스테이트 (마포구) | 250가구 | 40,988건 | 163.9 : 1 |
수백 대 일의 경쟁률은 단순한 투기 수요가 아닙니다. 살기 좋은 동네에 새 아파트 공급 자체가 가뭄에 콩 나듯 귀해지다 보니, “이 기회를 놓치면 영영 서울 신축에 살 수 없다”는 실수요자들의 절박함이 투영된 숫자로 해석해야 합니다.
로또 청약과 고분양가의 모순, 양극화된 시장
📌 미리보는 한 줄 요약
분양가 상한제 단지에는 ‘로또 청약’ 인파가 몰리는 반면, 일반 단지는 고분양가 논란을 겪습니다. 하지만 결국에는 ‘오늘이 가장 싸다’는 심리로 미분양마저 빠르게 소진되고 있습니다.
재미있는 점은 이 극심한 공급 부족 속에서도 청약 시장이 철저하게 양극화된 모습을 보인다는 것입니다. 서초, 강남 등 분양가 상한제가 적용되는 지역은 당첨만 되면 수억 원의 시세 차익을 거둘 수 있어 현금 부자들과 만점짜리 청약 통장이 쏟아집니다.
반면, 규제 지역 밖의 강북권 일반 분양 단지들은 앞서 파트 2에서 다룬 ‘공사비 폭등’의 여파로 분양가가 크게 올라 초기 계약률이 저조한 곳도 발생합니다. 하지만 진짜 무서운 점은 따로 있습니다. 초기에 미분양이 났던 고분양가 단지들조차 몇 달 지나지 않아 이른바 ‘줍줍(무순위 청약)’을 통해 소리 소문 없이 완판된다는 사실입니다. 서울 아파트 공급 부족이 심화될수록, 앞으로 나올 아파트의 분양가는 지금보다 무조건 더 비쌀 것이라는 확신이 시장을 지배하기 때문입니다.
치솟는 서울 분양 프리미엄, 신축 쏠림은 멈출 수 없다
📌 미리보는 한 줄 요약
완공 후 새 아파트에 붙는 프리미엄이 걷잡을 수 없이 커지면서, 신축 품귀 현상이 구축 아파트와의 가격 격차를 극단적으로 벌려놓고 있습니다.
어렵게 청약의 바늘구멍을 통과하거나 입주권을 매수한 사람들은 준공 시점에 막대한 시세 차익을 누립니다. 이를 서울 분양 프리미엄이라고 부릅니다. 2026년 이후 서울 아파트 입주 물량이 바닥을 칠 것이 너무나 명백하기 때문에, 이미 지어진 지 1~3년 차에 접어든 준신축 아파트들의 호가마저 덩달아 천정부지로 치솟고 있습니다.
결국 전세가 상승에 지친 세입자들이 매매로 돌아서려 마음먹어도, 이미 날아가 버린 신축의 프리미엄 탓에 진입 장벽은 절망적으로 높아져 버립니다. 서울 아파트 공급 부족이라는 근본적인 구조적 결함이 청약 과열, 프리미엄 상승, 그리고 구축 소외라는 매서운 연쇄 작용을 일으키고 있는 셈입니다.
💡 1편을 마무리하며… 2편 예고!
지금까지 1편을 통해 서울 아파트 공급 부족이 왜 발생했는지, 그리고 이 ‘공급 절벽’이 2026년 전세 시장과 청약 시장에 어떤 거대한 충격파를 던지고 있는지 데이터로 낱낱이 확인했습니다. “씨앗을 심지 않아 열매가 없는” 이 명백한 위기의 시간은 이미 우리 코앞에 다가왔습니다.
그렇다면 2027년에는 정말 집값이 끝없이 오르기만 할까요? 정부의 3기 신도시 대책은 구원투수가 될 수 있을까요? 다음 편에서는 수치로 분석한 5가지 집값 시나리오와 함께 지금 당장 우리가 취해야 할 실전 대응 전략을 구체적으로 알려드립니다!
👉 [2편] 서울 아파트 공급 부족, 2027년 집값 5대 시나리오와 실전 대응 전략 바로가기