매매 시장을 관망하며 당분간 전세로 거주하기로 마음먹은 세입자들에게도 서울 아파트 공급 부족은 결코 강 건너 불이 아닙니다. 많은 전문가들은 다가오는 입주 절벽이 매매 시장보다 전세 시장에 훨씬 더 빠르고 치명적인 타격을 줄 것이라고 경고합니다.
집을 사지 않는 사람들은 필연적으로 임대차 시장(전세나 월세)에 머물러야 합니다. 매매 수요가 전세 수요로 전환되는 시점에, 정작 들어가 살 수 있는 집이 턱없이 모자라다면 어떤 일이 벌어질까요? 이번 파트에서는 공급 절벽이 어떻게 전셋값을 밀어 올리는지, 그 서늘한 인과관계를 세입자의 시선에서 구체적으로 해부해 보겠습니다.
전세 매물 증발의 도미노: 입주 물량과 전셋값의 상관관계
📌 미리보는 한 줄 요약
신규 입주 단지가 사라지면 시장에 일시에 풀리던 대규모 전세 물량이 증발하게 되며, 이는 기존 아파트의 전세가까지 끌어올리는 강력한 전세가 상승 원인이 됩니다.
전세 시장의 가격을 안정시키는 가장 강력한 무기는 바로 ‘신규 입주 단지’입니다. 통상적으로 수천 세대 규모의 새 아파트가 완공되면, 수분양자(집주인)들 중 상당수는 잔금을 치르기 위해 전세를 내놓습니다. 특정 지역에 갑자기 수백, 수천 개의 전세 매물이 쏟아지니 자연스럽게 주변 일대의 전셋값은 하락 안정세를 띠게 됩니다.
하지만 2026년처럼 공급 부족이 극심해지면 이 평화로운 공식이 완전히 깨집니다. 서울 아파트 공급 부족으로 인해 동네에 새롭게 풀리는 전세 매물이 사라지면, 기존 세입자들은 이사할 곳을 찾지 못해 현재 사는 집에 주저앉게 됩니다. 매물은 씨가 마르고, 전셋집을 구하려는 신혼부부 등 신규 수요자들의 경쟁만 치열해집니다. 이 수급 불균형이 바로 전세가 상승을 폭발시키는 근본적인 트리거입니다. 여기에 희소해진 새 아파트에 대한 열망이 더해지며 신축 품귀 현상까지 겹치면, 신축 전셋값은 그야말로 부르는 게 값이 되어버립니다.
2021년 데자뷔, ‘2026 전세 대란’은 무엇이 다를까?
📌 미리보는 한 줄 요약
임대차 3법 등 정책적 변수가 컸던 과거와 달리, 다가올 2026 전세 대란 우려는 순수한 ‘물리적 주택 재고 부족’에서 기인하기 때문에 단기간에 해결하기가 훨씬 까다롭습니다.
많은 분들이 전셋값이 미친 듯이 치솟았던 2021년~2022년을 뼈아프게 기억하실 겁니다. 그렇다면 당시의 혼란과 앞으로 다가올 2026년의 위기는 어떤 점이 비슷하고, 또 어떤 점이 다를까요? 아래 표를 통해 핵심 차이를 비교해 보았습니다.
| 구분 | 2021~2022년 전세 대란 | 2026년 시장 전망 |
|---|---|---|
| 핵심 원인 | 임대차 3법 도입 (정책 부작용) | 구조적 입주 물량 급감 |
| 전세가율 | 50%대에서 가파르게 상승 시작 | 이미 55~60% 선에서 추가 상승 압력 |
| 해결 양상 | 유례없는 금리 인상으로 수요 위축 | 공급 회복 전까지 장기화 우려 |
치솟는 전세가율, 결국 매매가를 밀어 올린다
현재 서울 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 지속적으로 오르고 있습니다. 전세가율이 오르면 투자자들의 실투자금이 줄어들기 때문에 갭투자 수요를 자극하게 됩니다. 이는 다시 매매가를 위로 튕겨 올리는 강력한 용수철 역할을 합니다. 결국 서울 아파트 공급 부족이 단순한 임대차 시장의 문제를 넘어, 대한민국 부동산 매매 시장 전체의 뇌관이 되는 이유입니다.
2026년 계약 갱신의 공포: “내 보증금은 무사할까?”
📌 미리보는 한 줄 요약
2년 전 갱신청구권을 사용해 임대료 인상을 방어했던 세입자들의 계약 만료가 2026년에 집중되면서, 수천만 원의 추가 자금을 마련해야 하는 현실적인 위기가 다가오고 있습니다.
전문가들이 2026년을 가장 위험한 시기로 꼽는 또 다른 이유가 있습니다. 바로 2024년에 계약갱신청구권을 사용해 전셋값 인상률을 5% 이내로 묶어두었던 세입자들의 만기가 대거 돌아오기 때문입니다. 4년 동안 주변 시세보다 저렴하게 살았던 세입자들이 새로운 집을 구하려 시장에 나오는 순간, 누적된 시세 상승분을 한 번에 체감하게 됩니다.
이때 체감하는 고통은 매우 실질적입니다. 만약 내가 살고 있는 동네의 전세 물량이 말라서 시세가 2,000만 원 올랐다고 가정해 봅시다. 전세 보증금 상승분 2,000만 원은 평범한 직장인이 2년 안에 저축만으로 모으기엔 굉장히 버거운 금액입니다. 당장 현금이 없다면 은행에서 전세자금대출을 추가로 받아 매달 수십만 원의 이자를 더 내야 합니다. 이자 부담을 이기지 못한 세입자들은 결국 눈물을 머금고 서울 외곽이나 경기도로 밀려나는 ‘비자발적 엑소더스’를 겪게 됩니다.
결론적으로, 다가오는 서울 아파트 공급 부족 사태는 단순한 통계청 그래프의 꺾임이 아닙니다. 매일 아침 출근길이 멀어지고, 매달 통장에서 빠져나가는 주거비가 급증하며, 세입자들의 평범한 삶의 질을 직접적으로 뒤흔드는 현실적 위기입니다. 지금 우리에게는 이 위기를 피해 갈 정교한 계산과 타이밍이 필요합니다.
👉 다음 파트 예고
전세 시장에서 시작된 불길은 신축 아파트 청약 시장으로 옮겨붙고 있습니다. 1편의 마지막 5번째 파트에서는 입주 가뭄이 촉발한 신축 아파트 청약 경쟁률 폭발과 ‘분양가 상한제 로또’의 이면을 들여다보며 신축 품귀의 역설을 분석합니다.