서울 아파트 공급 부족, 2026년 입주 물량 3만 가구 붕괴의 진실

전체적인 통계를 통해 위기의 근원을 확인했다면, 이제 독자 여러분의 가장 현실적인 질문에 답할 차례입니다. “그래서 내가 사는 동네, 혹은 내가 이사 가고 싶은 지역은 대체 얼마나 심각할까?”

거대한 파도처럼 밀려오는 서울 아파트 공급 부족 사태의 진짜 무서운 점은, 이 위기가 서울 시내 25개 자치구에 결코 공평하게 찾아오지 않는다는 사실입니다. 평균이라는 통계의 함정에 속아 내 집 마련의 골든타임을 놓치면 안 됩니다. 강남권, 강북권, 도심권 등 권역별 데이터를 뜯어보면, 공급 부족의 민낯과 향후 집값의 향방이 선명하게 드러납니다.

강남권 vs 강북권 vs 도심권, 극단적으로 갈린 입주 성적표

📌 미리보는 한 줄 요약
강남 3구는 정비사업 덕분에 그나마 체면을 치레하지만, 마·용·성과 노·도·강 등 실수요 핵심 지역은 입주 물량이 사실상 제로(0)에 수렴하며 극심한 가뭄을 예고하고 있습니다.

2026년 예정된 서울 신축 아파트 공급 데이터를 권역별로 쪼개보면 철저한 ‘양극화’를 확인할 수 있습니다. 재건축이 활발히 진행 중인 일부 지역과 달리, 사업성이 떨어지거나 인허가가 묶여 있던 지역은 말 그대로 입주 절벽을 맞이했습니다.

표를 보시면 아시겠지만, 시장의 이목이 집중되는 강남 아파트 입주 물량은 그나마 1만 가구 선을 유지하고 있습니다. 반포, 청담 등 굵직한 재건축 대단지들의 준공이 예정되어 있기 때문입니다. 하지만 이것 역시 해당 지역의 탄탄한 대기 수요를 온전히 소화하기엔 턱없이 부족한 숫자입니다.

제로(0)에 수렴하는 핵심 지역, 치솟는 신축 품귀 현상

📌 미리보는 한 줄 요약
강북의 핵심 주거 벨트인 노·도·강과 직주근접의 성지인 마·용·성은 새 아파트 유입이 단절되며 기존 신축들의 몸값이 부르는 게 값이 되고 있습니다.

더 큰 문제는 서민과 중산층 실수요자들의 든든한 주거지 역할을 하던 지역들입니다. 이른바 ‘마·용·성(마포, 용산, 성동)’과 ‘노·도·강(노원, 도봉, 강북)’ 권역의 성적표는 처참합니다. 2026년 이들 지역에 새로 집들이를 하는 단지는 손에 꼽을 정도이며, 노원구나 도봉구의 경우 사실상 신축 아파트 유입이 ‘0’에 수렴합니다.

살고 싶은 동네에 새로 지어지는 아파트가 없다는 것은 무엇을 의미할까요? 바로 폭발적인 신축 품귀 현상입니다. 서울 아파트 중에서도 지은 지 5년 이내의 새 아파트들은 주변 구축 아파트와 가격 격차를 무섭게 벌리기 시작했습니다. 수요는 여전히 그 동네에 살기를 원하는데 공급이 차단되니, 희소성이 곧 프리미엄이 되어 집값을 위로 쏘아 올리고 있는 것입니다.

이주 수요 폭발, 공급 부족의 이중고를 겪는 지역들

📌 미리보는 한 줄 요약
새로 들어올 집은 없는데, 재개발·재건축으로 기존 집을 허물고 나가야 하는 이주 수요가 겹치면서 인근 지역 전세 시장까지 연쇄적인 폭등을 유발하고 있습니다.

엎친 데 덮친 격으로 상황을 최악으로 치닫게 만드는 변수가 있습니다. 바로 ‘정비사업 이주 수요’입니다. 서울 아파트 공급 부족을 해결하기 위해 낡은 아파트나 빌라촌을 허물고 재개발·재건축을 진행해야 하는데, 이 과정에서 필연적으로 거주민들이 임시로 살 집을 찾아 동네로 쏟아져 나옵니다.

즉, 지역 내 아파트 공급 부족이 극심한 상태에서, 기존 주택마저 철거되어 ‘마이너스(-) 공급’이 발생하는 이중고에 빠지는 것입니다. 강남권 일부나 동작, 마포 인근에서 대규모 이주가 시작되면, 그 여파로 주변의 전세가 상승은 걷잡을 수 없이 가팔라집니다. 집을 비워줘야 하는 수천 세대가 인근 전세 매물을 싹쓸이하면서 가격의 하방을 강하게 지지하게 됩니다.

내가 사는 동네 옆 단지에서 재건축 이주가 시작된다는 현수막이 걸렸나요? 그리고 2026년 우리 구의 입주 물량이 바닥을 기고 있다면, 내년 전세가 상승은 이미 예약된 미래와 다름없습니다. 이것이 바로 통계청 숫자 뒤에 숨겨진 서울 아파트 공급 부족의 진짜 파괴력입니다.

👉 다음 파트 예고
매매 시장의 상승 에너지는 결국 전세 시장에서 시작됩니다. 다음 파트에서는 입주 물량 감소가 어떻게 전세가 상승을 폭발시키고, 나아가 2026년 전세 대란 우려로 이어지고 있는지 그 인과관계와 전망을 생생한 사례와 함께 낱낱이 해부해 보겠습니다.